Financement maison individuelle Bourgogne, Rhône-Alpes et Auvergne
Pour le financement de votre projet de construction de maison, Maisons Cercle Entreprise peut avec vous, réunir l'ensemble des pièces administratives pour constituer votre dossier de prêt.
Maisons Cercle entreprise vous offre également la possibilité d'interroger les banques et ses partenaires financiers pour établir la faisabilité financière de votre projet (montant du prêt et remboursements mensuels, assurances...).
Au-delà des prêts bancaires traditionnels, il existe des financements et des aides qu'il est important de connaître.
FINANCEMENT ET FISCALITÉ DES MAISONS BASSE CONSOMMATION.
Pour les familles qui désirent acquérir une maison BBC, l'État a mis en place une politique volontariste et fiscalement incitative :
- À partir du 1er Juillet 2010 et contrairement aux acquéreurs d'une maison classique, vous bénéficiez du doublement du prêt à 0% avec une majoration supplémentaire de 15 000 € pour un foyer de 2 à 3 personnes et de 20 000 € pour un foyer de plus de 3 personnes. Vous pouvez également obtenir de financements complémentaires à des taux préférentiels (prêt EDF Vivrélec, prêts éco-vert de certaines banques).
- Avec une maison basse consommation, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt de 40% sur les intérêts d'emprunt pendant 7 ans. Vous bénéficiez également du crédit d'impôt sur votre système de chauffage et d'isolation (hors frais de main d'œuvre).
LE PRÊT À TAUX ZÉRO.
Les établissements bancaires qui ont passé une convention avec l'État peuvent, jusqu'au 31 décembre 2012, proposer des prêts à taux zéro (remboursables sans intérêt) pour financer :
- La construction d'un logement.
- L'achat d'un logement neuf jamais occupé.
- L'achat d'un logement ancien quelle que soit sa date de construction.
- L'achat et/ou l'aménagement d'un local professionnel transformé en logement.
- " L'achat d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.
Conditions d'accès
L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt.
Toutefois, cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'une des personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro est :
- Titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème catégorie.
- Bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (AAH).
- Victime de catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable leur résidence principale de manière définitive.
- S'il déménage et vend le logement qu'il a précédemment acquis avec un prêt à taux zéro, il peut en demander son transfert.
Conditions liées au logement.
Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans un délai d'1 an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'achat du logement.
Est considérée comme résidence principale, un logement occupé au moins 8 mois par an.
Le logement doit en outre répondre à des normes de surface et d'habitabilité définies par le décret du 30 janvier 2002. Le respect de cette condition est apprécié au jour de l'entrée dans les lieux.
Lorsque l'acquisition porte sur un immeuble achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, le prêt à taux zéro peut les financer à condition qu'il serve à leur réalisation.
Critères d'attribution.
Le bénéfice du prêt est fonction du montant total des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s'ajoutent, le cas échéant, ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur.
Ce montant ne doit pas dépasser un certain plafond. Les revenus fiscaux pris en compte sont ceux de :
- L'année N-2 pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er janvier et le 31 mai.
- L'année N-1 pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er juin et le 31 décembre.
- De la localisation géographique du logement et de son caractère neuf ou ancien.
Plafond de ressources
Pour bénéficier du prêt à taux zéro, les ressources des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser les montants suivants :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Logement classé en zone A | Logement classé en zone B et C |
| 1 personne | 31.250 € | 23.688 € |
| 2 personnes | 43.750 € | 31.588 € |
| 3 personnes | 50.000 € | 36.538 € |
| 4 personnes | 56.875 € | 40.488 € |
| 5 personnes et plus | 64.875 € | 44.425 € |
Les zones A, B et C sont définies par l'arrêté du 29 avril 2009.
Prêts complémentaires
Le prêt à taux zéro se cumule avec :
- Le prêt d'accession sociale (PAS).
- Le prêt conventionné (PC).
- Le prêt 1 %.
- Le prêt d'épargne logement (PEL).
- Le prêt bancaire.
- Les autres prêt à caractère social.
LE PASS FONCIER
Le Pass foncier est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété de logements neufs par des ménages à revenus modestes mis en place en septembre 2006 par le 1% logement (désormais appelé Action logement) et les pouvoirs publics.
Il existe deux types de Pass foncier :
- Le Pass foncier "individuel" et faisant appel à un bail à construction : il concerne principalement les maisons individuelles et consiste en une dissociation de l'acquisition du foncier de celle du bâti.
- Le Pass foncier "collectif" ou Prêt Pass foncier prenant la forme d'un prêt à remboursement différé. Il concerne principalement les logements vendus en VEFA.
Le principe du Pass foncier
Le Pass foncier est un mécanisme de portage financier sur 25 ans maximum de la charge foncière d'une acquisition immobilière neuve réalisée par des ménages primo-accédants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds PSLA.
En maison individuelle, il prend la forme d'une dissociation de l'acquisition du foncier de celle du bâti, le foncier étant porté par une structure désignée par le collecteur Action logement.
En opération groupée ou en logement collectif, il prend la forme d'un prêt à remboursement différé (le "prêt Pass foncier") octroyé par un collecteur du 1% logement Action logement.
Les ménages bénéficiaires
Les bénéficiaires du Pass Foncier doivent respecter simultanément trois conditions :
Les ressources s'entendent comme la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédent celle au cours de laquelle l'accédant signe la décision d'octroi du Pass foncier par le collecteur 1%.
Pour les Pass foncier accordés avant le 7 avril 2009, les plafonds à respecter sont les suivants :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Zone A | Zone B et C |
| 1 personne | 27 638 € | 23.688 € |
| 2 personnes | 35 525 € | 31.588 € |
| 3 personnes | 40 488 € | 36.538 € |
| 4 personnes | 44 425 € | 40.488 € |
| 5 personnes | 48 363 € | 44.425 € |
À compter de la parution du décret du 7 avril 2009, les plafonds de revenus PSLA sont ceux du prêt à taux zéro (art. R.318-29 du CCH) :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Zone A | Zone B et C |
| 1 personne | 31 250 € | 23 688 € |
| 2 personnes | 43 750 € | 31 588 € |
| 3 personnes | 50 000 € | 36 538 € |
| 4 personnes | 56 875 € | 40 488 € |
| 5 personnes | 65 875 € | 44 425 € |
Dans le cas d'un Pass foncier avec bail à construction, le respect, par l'accédant, des conditions de ressources doit être mentionné dans le bail à construction, soit par une déclaration du ménage preneur du bail dans le cadre d'un CCMI, soit par une déclaration de la structure porteuse lorsque le bail est conclu avec un promoteur-constructeur.
Les montants minimaux de l'aide (ou des aides) attribuée par une ou plusieurs collectivités locales sont :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Zone A | Zone B et C |
| 1 personne | 4 000 € | 3 000 € |
| 2 personnes | 4 000 € | 3 000 € |
| 3 personnes | 4 000 € | 3 000 € |
| 4 personnes | 5 000 € | 4 000 € |
| 5 personnes | 5 000 € | 4 000 € |
Nota : le nouveau classement des communes par zone issu de l'arrêté du 30 avril 2009 s'applique à compter du 2 juillet 2009.
Le décret et l'arrêté du 23 décembre 2006 précisent la nature des aides éligibles. Elles peuvent prendre trois aspects :
- Une subvention.
- Une bonification permettant l'octroi d'un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions de marché.
- Une mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construction du terrain d'implantation du logement, sous réserve que le bail ne prévoit pas le versement d'une redevance.
Sont donc également recevables les aides indirectes des collectivités locales, à la condition que :
- Chaque subvention soit individualisée.
- La mention expresse de son montant et sa provenance figurent dans l'acte de vente.
- Son montant soit imputé en déduction du prix public du logement.
- Les subventions versées globalement.
- Les ventes de terrains à un prix inférieur au prix du marché.
- La prise en charge des travaux de viabilisation.
Les logements concernés
Il s'agit de logements neufs (achevés depuis moins de 5 ans) et construits ou acquis en vue de leur première occupation.
Plafonnement des prix de vente
Les logements ayant fait l'objet d'un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009 et dont les acquéreurs bénéficient d'un Pass foncier sont soumis aux mêmes conditions de prix que les opérations PSLA, soit selon l'arrêté du 7 avril 2009 (en m² de surface utile) et à compter du 1er janvier 2010 pour les opérateurs Hlm :
| Zone géographique | Prix maximum |
| Zone A | 3 828 € |
| Zone B1 | 2 612 € |
| Zone B2 | 2 203 € |
| Zone C | 1 948 € |
Les logements dont le dépôt de la demande de permis de construire est antérieur au 28 mars 2009 doivent, lorsqu'ils sont sous maîtrise d'ouvrage Hlm, respecter les plafonds de prix de la réglementation Hlm définis par l'arrêté du 5 septembre 2007.
Nota : le nouveau classement des communes par zone issu de l'arrêté du 30 avril 2009 s'appliquera à compter du 2 juillet 2009.
Plafonnement des prix de vente de logements
au sein d'une même opération ou pour un même constructeur
La loi du 25 mars 2009 prévoit que, dans un même programme de construction ou pour un même constructeur et pour des caractéristiques équivalentes, le prix de vente ou de construction hors taxes des logements financés en Pass foncier faisant appel à un prêt à remboursement différé ne peut excéder celui des logements pour lesquels le taux réduit de TVA ne s'applique pas.
La Fédération a demandé que la notion de " caractéristiques équivalentes " soit précisée par l'instruction fiscale en cours de publication.
Les avantages fiscaux
Les ventes de logements à des bénéficiaires d'un Pass foncier sont assujetties au taux réduit de TVA à 5,5%, dès lors que ces ventes sont " engagées " avant le 31 décembre 2010.
Par " engagement ", il convient d'entendre la date de signature par l'accédant de la décision par le collecteur 1% logement d'octroyer le Pass foncier.
Pour le Pass foncier avec bail à construction, cette disposition a été instituée par l'article 33 de la loi du 25 décembre 2007 de finances rectificative pour 2007 et prorogée au 31 décembre 2010 par le VII de l'article 52 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
Une instruction fiscale 8 A-2-08 du 17 septembre 2008 commente l'application de cette disposition. Le mécanisme choisi est celui de la livraison à soi-même (LASM).
Pour le prêt Pass foncier, cette disposition a été instituée par l'article 52 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
Une instruction fiscale à paraître devrait préciser l'application de cette disposition.
Sécurisation
Le collecteur 1% logement ou toute autre structure avec laquelle il aura contractualisé à cet effet, apporte aux ménages bénéficiaires d'un Pass Foncier une garantie de rachat de leur logement ainsi qu'une garantie de relogement.
Dans le cadre d'un Pass foncier avec un bail à construction, les clauses de sécurisation figurent dans le bail à construction. Ces garanties ne s'appliquent pas après le rachat du terrain pendant la phase de remboursement des prêts ayant servi à son acquisition et pendant la phase de prorogation du bail à construction.
Dans le cadre d'un Pass foncier avec prêt à remboursement différé, les clauses de sécurisation figurent dans le contrat de prêt Pass foncier.
Ces garanties sont apportées pour la durée initiale du bail à construction ou pour la durée du différé d'amortissement du Prêt Pass foncier.
La mise en œuvre de l'une ou l'autre de ces garanties ne peut être sollicitée par le ménage ayant bénéficié du Pass foncier qu'aux conditions suivantes :
- Le logement doit toujours être occupé à titre de résidence principale.
- Un accident de la vie (décès, chômage de plus d'un an ou invalidité) survient pendant la durée initiale du bail à construction ou pendant la période de différé du prêt. Ces faits générateurs des garanties doivent concerner l'accédant à l'exception du décès qui peut, outre l'accédant, concerner le cas échéant le conjoint, le concubin ou le partenaire pacsé de l'accédant ou un descendant direct occupant le logement avec l'accédant.
- Le taux d'effort (pourcentage des charges de remboursement et charges immobilières par rapport aux ressources) est supérieur ou égal à 40%.
- Le demandeur doit être de bonne foi.
La garantie de rachat
Comme pour la sécurisation Hlm, la garantie de rachat engage le collecteur 1% logement ou la structure avec laquelle il a contractualisé à cet effet, à racheter le bien à hauteur de 80% du montant total d'opération (au sens de la réglementation du Prêt à 0%).
Ce prix de rachat est diminué de 1.5% au plus par an à compter de la sixième année. En outre une minoration pour frais de réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l'usage normal du logement ou de la vétusté peut être pratiquée.
La garantie de relogement
Cette garantie est réservée aux accédants dont les ressources ne dépassent pas les plafonds de ressources PLUS.
En cas de décès de l'accédant les conditions de ressources doivent être respectées par le bénéficiaire de la garantie : conjoint, partenaire pacsé ou concubin, ou, en l'absence de conjoint, de partenaire pacsé ou de concubin par les descendants directs occupant le logement.
Cette garantie consiste pour le collecteur 1% logement à proposer à l'accédant trois offres de relogement correspondant à ses besoins et possibilités dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu des garanties. Le demandeur dispose d'un délai d'un mois à compter de chacune des offres pour l'accepter. S'il n'en accepte aucune, la garantie de relogement cesse de s'appliquer.
La mise en jeu des garanties est demandée par lettre recommandée avec accusé de réception et doit intervenir dans le délai d'un an suivant le fait générateur.
Dans le cas où l'accédant bénéficie d'un prêt Sécuri Pass du 1% Logement pour alléger temporairement ses charges de logement, le délai d'un an est suspendu pour la durée pendant laquelle ce prêt est versé à l'accédant. Il reprend pour la durée restante à compter de la fin de la période de versement du prêt Sécuri Pass.
La sécurisation HLM
La sécurisation apportée par le collecteur 1% logement ou par une structure qu'il aura préalablement désigné s'ajoute à celle inscrite par la coopérative d'Hlm dans ses contrats de vente). Cette coexistence est rendue nécessaire par l'application des dispositions fiscales auxquelles sont soumises les coopératives d'Hlm.
Ces deux sécurisations n'étant pas identiques, il conviendra d'apporter toute l'information nécessaire aux accédants.
Les spécificités du Pass foncier "individuel"
Action logement est responsable de l'octroi des Pass Foncier pour les opérations "accédant".
Les dossiers de demande présentés par les ménages devront comporter les éléments suivants :
- Une analyse préalable de la recevabilité juridique et financière du projet d'acquisition par le Action logement (taux d'effort, etc.).
- Une évaluation/expertise du prix du foncier (prix du lot en diffus, charge foncière en collectif) et des coûts de construction par un expert indépendant. Le coût de cette évaluation est pris en charge par Action logement et pris en compte dans le montant du Pass Foncier.
Modalités de portage du foncier
Action logement désigne une personne morale qui se portera acquéreur du foncier (terrain d'emprise en diffus ou nue-propriété du lot de copropriété). Cette personne morale signe dans le même temps un bail à construction au profit du ménage futur accédant et une promesse de cession du foncier au terme du bail sous condition suspensive du paiement du prix afférent du terrain. Un CIL Action logement ne peut désigner qu'une seule personne morale pour porter tous les terrains qu'il aura à financer par un Pass foncier.
Montant du Pass Foncier "individuel"
Le Pass Foncier "individuel" permet la prise en charge du terrain par un tiers. L'accédant bénéficie d'un différé total du coût du portage foncier pendant 25 ans maximum. La durée minimale du bail est de 18 ans et ne peut être inférieur à la durée du prêt le plus long souscrit pour le financement du bâti.
Le Pass foncier "individuel" ne peut excéder les plafonds suivants :
| En euros | Zone A | Zone B | Zone C |
| Opération "accédant" | 50 000 | 40 000 | 30 000 |
| Opération "fléchée" | 30 000 | 25 000 | 20 000 |
Ce plafond inclus les frais d'expertise ainsi que les frais d'acquisition déboursés par Action logement et/ou la structure de portage. Si le prix réel du foncier ainsi augmenté était supérieur aux plafonds, la différence est prise en charge par l'acquéreur du bâti sous la forme d'un versement à la signature du bail à titre de loyer initial.
Modalités d'acquisition du terrain
À l'issue de la période de portage, l'accédant peut :
- Soit acquérir le foncier, à un prix égal au prix du foncier à l'origine indexée chaque année sur toute la durée effective du portage au taux de 1,5% pour les salariés d'entreprises assujetties à la PEEC ou, pour les autres acquéreurs, au taux de l'inflation dans une double limite inférieure de 2% et supérieur de 4,5%.
- Soit renoncer au bénéfice de la promesse de cession du terrain. Dans ce cas, le bail à construction est prorogé. L'accédant verse alors un supplément de loyer dont le montant est égal à la mensualité d'un prêt aux meilleures conditions de marché sur 15 ans. À l'issue de 15 ans, l'accédant est pleinement propriétaire de son terrain.
Fiscalité
L'article 33 de la loi de finances rectificative pour 2007 soumet les ventes en Pass foncier au taux réduit de TVA à 5,5% pour les opérations en individuel (Ccmi ou Vefa groupée) engagées entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2009. La notion d'opérations engagées devrait être précisée par une instruction fiscale à venir.
Le mécanisme retenu est celui de la livraison à soi-même. Il est précisé par une instruction fiscale en date du 17 septembre 2008.
